Bail commercial : la résiliation volontaire

Le bail commercial est un contrat conclu pour une durée d’au moins 9 ans. Pour autant, les parties disposent toutes deux d’une faculté de résiliation unilatérale qui leur permet d’y mettre fin de manière anticipée. Tour d’horizon.

       Le preneur a la possibilité de résilier le bail commercial après l’expiration d’une période de 3 ans. Il existe cependant une exception lorsque le locataire fait valoir son droit à la retraite ou bénéficie d’une pension d’invalidité, il peut résilier le bail à tout moment. Il en est de même si le bail se poursuit au-delà de la période légale de 9 ans.

Cette faculté de résiliation ne peut pas être retirée au locataire, c’est-à-dire qu’elle ne peut pas faire l’objet d’une clause contraire. Il existe toutefois des exceptions qui sont énumérées par le Code de commerce : lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, lorsque le bail porte sur un local construit en vue d’une utilisation unique, lorsque le bail porte sur un local à usage exclusif de bureaux ou sur un entrepôt.

Le locataire qui décide résilier le bail à l’expiration d’une période triennale doit respecter une procédure prévue par le Code de commerce. Il doit en informer le bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, étant précisé que la clause qui impose un seul mode de notification est réputée non écrite. Le bail donné sous une autre forme est nul. Le locataire doit, en outre, respecter un délai de préavis d’au moins 6 mois avant l’expiration de ladite période triennale. Il reste débiteur des loyers durant toute la période triennale en cours.

Le calcul du délai de préavis doit faire l’objet d’une attention particulière. En cas d’erreur et de congé tardif, il ne peut prendre effet et le locataire est tenu de régler 3 ans de loyers supplémentaires.

La Cour de cassation considère que le preneur n’a pas à motiver sa décision. Par ailleurs, une fois le congé donné, le preneur ne peut se rétracter qu’avec l’accord du bailleur.

Attention, il est conseillé au locataire de bien vérifier l’identité du bailleur car un préavis délivré à une mauvaise personne équivaut à une absence de notification de nature à priver le congé de tout effet !

Quant au bailleur, il peut également prendre l’initiative résilier le bail commercial à l’expiration de chaque période triennale mais seulement s’il se trouve dans l’une des hypothèses strictement définies par le Code de commerce : s’il entend construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, si le local loué comporte une partie habitation et qu’il souhaite la réaffecter à cet usage, s’il souhaite transformer le local loué en un local à usage principal d’habitation, s’il doit exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilier ou en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. Le locataire pourra bénéficier d’une indemnité d’éviction.

     Quelle que soit l’hypothèse visée, le bailleur doit en informer le locataire par acte d’huissier seulement et respecter un délai de préavis d’au moins 6 mois.

     Enfin, en dehors des situations dans lesquelles la résiliation est à l’initiative du preneur ou du bailleur, ces derniers peuvent tout à faire résilier le bail d’un commun accord. Si aucune condition de forme n’est requise, il est fortement recommandé de rédiger un acte précisant les conditions et les effets de cette résiliation.